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腾飞房产信托: 基业长青

8th 五月, 2020
  • 要求减免或延期支付租金的租户占收入的比例不到1%。2.9亿新元的现金和2亿新元的承诺性融资,以满足运营成本和可分配利润的要求。
  • 15%的租户是中小企业或贸易行业,它们均可能受到影响 (航空,餐饮,零售,油气,酒店/休闲)。
  • 维持增持评级,下调目标价至3.18新元 (先前目标价是3.31新元)。我们合并了对28个美国,2个新加坡和1个澳洲商业园的收购,这将使我们2020财年末的DPU提高了3%,而2021/22财年末的DPU将会更低,因为入住率较低和租赁假设以反映出经济前景的疲软。

前景

 

+2020年一季度,新加坡的租金复原率为7.7%,入住率提高了1.4个百分点至88.6%。 投资组合的入住率也提高了0.8个百分点至91.7%。7.7%的复原率略高于管理层公布的中个位数复原率的指引,归因于商业园(+15.6%) 和高规格租赁(+12.2%)的强劲复苏。在28,000平方米的新需求中,其中11%来自与COVID(新冠病毒疫情)相关的需求 (即必需品的储存)。管理层对今年剩余时间的租赁持谨慎态度,预计全年的租金复苏将持平。

AREIT的地理多元化投资组合和较低的租户集中风险 (1,490个租户,最大的租户占收入的比例小于4%),有助于降低对投资组合的影响。2020年一季度的欠款低于1%,基本上与历史数据保持一致。可分配利润的可见性仍然很高 – 管理层认为他们不需要保留可分配利润,因为 AREIT有强大的现金头寸 (2.9亿新元的现金和现金等价物,以及2亿新元的承诺性融资) ,以满足现金流的需求。

4月在熔断机制实施期间,仍有大量的租户继续营业。管理层分享说,40%的商业园,50%的高规格租赁和90%-100%的物流和轻工业租户仍在运营。随着新加坡政府正收紧对提供基础服务的企业的定义,预计这些数字将会减少。运营型租户所占的比例相对较高,特别是在不能远程办公的资产中 (轻工业和物流),就业务中断的程度和可能需要申请租金延期或豁免的租户数量方面,确实让人感到一些安慰。

  • 新加坡 (占AUM的71%)
    从新加坡政府获得的约2000万新元的房产退税将转嫁给所有的租户。
    只有餐饮和零售租户将从AREIT获得额外一个月的租金回扣。
    这些餐饮和零售租户占新加坡投资组合GRI的比例不到1%,而额外的回扣将花费AREIT
    200万新元。管理层准备提供额外的帮助,但会有针对性地向更需要帮助的租户提供支援。
  • 澳洲 (占AUM的13%)
    从4月起暂停向零售或餐饮租户收取租金 (占澳洲租赁收入不到1%),直至锁定期解除为止。9家物流和旅游租户已申请租金减免。美国 (占AUM的10%)
    至今尚未发放租金回扣,16家租户正要求租金回扣 (租金价值约2000万新元)
  • 英国 (占AUM的6%)
    至今尚未发放租金回扣。然而,AREIT已允许一些租户将预付租金从按季度 (3个月) 改为按月度预付,以帮助租户的现金流。
  • 投资组合风险
    管理层估计,在投资组合中,约15%的租户是中小企业或处于可能受到影响的行业 (即航空,餐饮,零售,油气,酒店/休闲)。

维持增持评级,下调目标价至3.18新元 (先前目标价为3.31新元)

 

我们合并了对28个美国,2个新加坡和1个澳洲商业园的收购,剥离了3个新加坡资产和 iQuest的AEI,并下调了对入住率的假设,以反映疲软的经济前景。16.74分的DPU,其收益率为5.6%。如果我们假设支付一个月的租金回扣给新加坡的租户 (约6700万新元),那2020财年末的DPU将下降7.1%,至15.55分,其收益率为5.2%。尽管其P/NAV为1.38倍,处于+1.5标准差水平 (全球金融危机后),但我们认为它的稳定性是由于其租户和地理多元化,以及DPU增值收购的记录和AEIs证明其溢价是合理的,并将为2020财年末提供5.6%的稳定的收益率。

 

  
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